تعد العقود الإيجارية من العقود الأكثر شيوعًا في المملكة، ومع الحاجة العملية المتكررة لتعديل شروط العقد، يلجأ الأطراف إلى إضافة ملاحق عقدية. تثير هذه الملاحق إشكاليات قانونية تتعلق بصحتها النظامية وإمكانية الاعتداد بها تنفيذياً، خصوصًا بعد إلزامية تسجيل عقود الإيجار عبر منصة إيجار.
المطلب الأول: ماهية عقد الإيجار وملحق العقد الإيجاري
- تعريف عقد الإيجار (م 407 نظام المعاملات المدنية): عقد يمكّن المؤجر المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة مقابل أجر.
- ملحق العقد الإيجاري: لا يوجد له تعريف نظامي مباشر، لكنه في الواقع القانوني اتفاق لاحق لإضافة أو تعديل شروط العقد الأصلي (مثل تعديل مدة العقد أو الأجرة).
المطلب الثاني: المشروعية النظامية لإضافة الشروط في ملحق العقد الإيجاري
وجوب تسجيل العقود في منصة إيجار:
- استنادًا إلى قرار مجلس الوزراء رقم 292 وتاريخ 16/5/1438هـ، فإن العقود غير المسجلة في الشبكة لا تُعتبر صحيحة أو منتجة لآثارها القضائية والإدارية.
- العقود المبرمة عبر منصة إيجار تُعد موثقة ولها صفة السند التنفيذي، وفق قرار مجلس الوزراء رقم 131 وتاريخ 3/4/1435هـ.
إضافة شروط جديدة:
- يمكن إضافة شروط جديدة داخل العقد الإلكتروني ذاته أثناء إبرامه.
- إذا تمت إضافة شروط لاحقة في “ملحق” خارج منصة إيجار:
- يفقد العقد صفته التنفيذية، لكنه يبقى صحيحًا منتجًا لآثاره الإدارية.
- تكون النزاعات بشأنه من اختصاص المحكمة العامة وفق نظام المرافعات الشرعية.
المطلب الثالث: الآثار المترتبة على إضافة الشروط في ملحق العقد الإيجاري
عدم قبول الدعاوى: الدعاوى المتعلقة بملاحق غير مسجلة لا تُقبل أمام المحاكم، وفق تعميم وزارة العدل رقم 13/ت/8843 وتاريخ 19/12/1443هـ.
عدم إنتاج الأثر الإداري: الملاحق غير المسجلة لا يترتب عليها أثر إداري وفقًا للبند (1) من قرار مجلس الوزراء رقم 292.
استمرار حجية العقد الأصلي: العقد المسجل في منصة إيجار يظل هو العقد المتمتع بالصفة التنفيذية، دون الاعتداد بالملاحق غير المسجلة عند التنفيذ.
يتضح مما سبق:
- ضرورة تسجيل عقود الإيجار في منصة إيجار لضمان صحتها النظامية وحجيتها التنفيذية.
- أي شروط إضافية يرغب الأطراف في الاتفاق عليها يجب تضمينها داخل العقد الأصلي المبرم عبر منصة إيجار، لتفادي النزاعات وفقدان الصفة التنفيذية.
- الملاحق الخارجية غير المسجلة في منصة إيجار لا يُعتد بها في التنفيذ القضائي ولا تُقبل الدعاوى المتعلقة بها، ما يوجب الحرص عند التعاقد على توثيق كامل الاتفاق داخل منصة إيجار.
يجب على الأطراف في عقود الإيجار توثيق جميع التعديلات والشروط الجديدة داخل العقد الإلكتروني الموحد في منصة إيجار منذ لحظة الإبرام، لضمان الحماية القانونية واستقرار المعاملات الإيجارية وسرعة التنفيذ عند النزاعات.