حرص المنظّم السعودي على تقنين العلاقة التعاقدية بين المؤجّر والمستأجر بوصفها إحدى أهم ركائز الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي، ولا سيّما مع ازدياد الطلب على العقارات السكنية والتجارية والزراعية. وقد جاء توثيق عقود الإيجار كوسيلة نظامية تحفظ الحقوق، وتُقلّل من النزاعات، وتُحقق الحماية القانونية لكلا الطرفين.
أولًا: تعريف عقد الإيجار
وفقًا لنص المادة (407) من نظام المعاملات المدنية، يُعرّف عقد الإيجار بأنه:
“عقد يمكّن بمقتضاه المؤجّر المستأجر من الانتفاع مدة معينة بشيء غير قابل للاستهلاك مقابل أجرة.”
ويُفهم من هذا التعريف أن عقد الإيجار لا ينقل الملكية، وإنما يقتصر على تمكين المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة. وهو من العقود الملزمة للجانبين، ويُعد من العقود الزمنية التي لا تكتمل آثارها إلا بارتباطها بمدة معينة، ويُشترط توثيقه إلكترونيًا عبر منصة “إيجار” ليكون نافذًا نظامًا.
ثانيًا: أطراف عقد الإيجار
- المؤجر: هو مالك العقار أو من له حق التصرف النظامي فيه.
- المستأجر: هو من ينتفع بالعقار بموجب عقد إيجار، ويجوز أن يكون شخصًا طبيعيًا أو اعتباريًا.
ثالثًا: أركان وشروط عقد الإيجار
- الصيغة: عقد مكتوب موثّق يتضمن بيانات الطرفين والعقار.
- المحل: العين المؤجرة، ويشترط أن تكون قابلة للانتفاع النظامي.
- الأجرة: بيان قيمة الإيجار وآلية سداده.
- المدة: تحديد واضح لمدة الإيجار.
- الغرض المشروع: يجب ألا يكون الغرض مخالفًا للنظام أو محرمًا شرعًا.
- توثيق إلكتروني: إلزامي في العقود السكنية والتجارية عبر منصة “إيجار”.
- بنود تفصيلية: مثل شرط التجديد، أو عدمه، أو شروط الصيانة.
رابعًا: الأنظمة المنظمة لعقد الإيجار في السعودية
- نظام المعاملات المدنية: يحدد القواعد العامة لعقد الإيجار.
- منصة “إيجار“: منصة إلكترونية تشرف عليها وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان.
- توفر عقدًا موحدًا يُعد سندًا تنفيذيًا.
- لائحة تنظيم المكاتب العقارية:
- تلزم المكاتب العقارية بتوثيق العقود عبر منصة “إيجار”.
- تُحدد مسؤوليات المكاتب والوسيط العقاري.
- نظام التنفيذ:
- يُعد العقد الموحد الموثق سندًا تنفيذيًا يُنفّذ مباشرة.
- يمنح صلاحيات لحجز الأموال والمنع من السفر عند الإخلال.
- أنظمة السلامة العقارية:
- تُلزم المؤجر بالصيانة الأساسية وسلامة المرافق.
- لائحة رسوم الخدمات المشتركة:
- تُحدد التزامات الأطراف في العقارات المشتركة.
خامسًا: أهداف منصة “إيجار“
- حماية الحقوق التعاقدية للمؤجر والمستأجر والوسيط العقاري.
- توفير عقد إيجار إلكتروني موحد معتمد كسند تنفيذي.
- تقليل المنازعات وتحقيق التكامل الرقمي مع الجهات الحكومية.
- دعم التوطين في قطاع الوساطة العقارية.
- تقديم حلول إلكترونية تسهّل عملية الإيجار وتخفض التكاليف.
- تشجيع الاستثمار العقاري وتنظيم العلاقة في السوق.
سادسًا: إجراءات توثيق عقد الإيجار عبر منصة “إيجار“
بموجب قرار مجلس الوزراء رقم (405) لسنة 1440هـ، تُعد إجراءات توثيق عقود الإيجار ملزمة، وتتم عبر الخطوات التالية:
- الدخول إلى المنصة من خلال وسيط عقاري مرخّص.
- إدخال بيانات الوحدة العقارية والتحقق من الملكية.
- تسجيل بيانات المؤجر والمستأجر عبر الربط مع “أبشر”.
- تحديد نوع العقد، مدته، الأجرة، والصيانة.
- إرسال العقد إلكترونيًا للموافقة من الطرفين خلال 7 أيام.
- إصدار العقد الموثق وربطه بالجهات ذات العلاقة.
سابعًا: الحالات النظامية لفسخ عقد الإيجار
يُعد عقد الإيجار الموثق عقدًا ملزمًا، ومع ذلك، يجوز فسخه في الحالات التالية:
- الإخلال بالالتزامات:
- مثل عدم سداد الأجرة أو استخدام العقار لغير الغرض المشروع.
- تلف العين المؤجرة:
- إذا استحال الانتفاع بها (مثل الحريق أو الانهيار)، يُفسخ العقد تلقائيًا وفقًا للمادة (420) من نظام المعاملات المدنية.
- وفاة المستأجر أو الإفلاس:
- في حال الوفاة أو الإعسار المالي مع ثبوت عدم القدرة على الوفاء.
- الاتفاق بين الطرفين:
- يجوز فسخ العقد باتفاق الطرفين، ويُوثّق ذلك عبر المنصة.
- بموجب حكم قضائي:
- في حال وجود تدليس أو غبن أو ظروف قهرية تقررها المحكمة.
إن توثيق عقود الإيجار عبر منصة “إيجار” يُعد من الركائز الأساسية لضمان الأمن التعاقدي في السوق العقاري السعودي. وقد أتاح النظام للمؤجر والمستأجر إطارًا قانونيًا يُحقق العدالة، ويُرسّخ الثقة، ويُقلّل المنازعات، في ظل تحول رقمي متكامل يعكس توجه المملكة نحو بيئة استثمارية مستقرة وآمنة، تواكب مستهدفات رؤية السعودية 2030.