البيع على الخارطة هو شراء أرض مطورة أو وحدة عقارية قبل اكتمال المشروع، وفق التصميم والمواصفات والالتزامات المتفق عليها. وقبل التوقيع، تحقق من قيد المطور وترخيص المشروع عبر الهيئة العامة للعقار، وراجع العقد وموعد التسليم وجدول الدفعات وحساب الضمان. لا تعتمد على الإعلان وحده، ولا تحول المبالغ إلى حساب شخصي. وعند التأخير، يتحدد حقك من النظام والعقد والسبب الفعلي للتأخر؛ لذلك احتفظ بالمستندات واطلب معالجة مكتوبة، ثم قيّم المسار النظامي للشكوى أو المطالبة مع مختص.
ما النظام الذي يحكم البيع على الخارطة؟
صدر نظام بيع وتأجير مشروعات عقارية على الخارطة بالمرسوم الملكي م/44 بتاريخ 10/3/1445هـ. وهو ينظم النشاط إلى جانب لائحته التنفيذية والأنظمة العقارية ذات الصلة؛ فلا يُعرض باعتباره بديلًا عن جميع الأنظمة التي قد تنطبق على التملك أو التسجيل أو التمويل. مرسوم إصدار النظام — أم القرى.
تقدم الهيئة العامة للعقار خدمات النشاط عبر منصة وافي. ابدأ من صفحة البيع والتأجير على الخارطة لدى الهيئة للتحقق من المشروع والخدمات الرسمية الحالية.
ما الذي تفحصه قبل حجز الوحدة؟
تنظم المادة الثالثة قيد المطور وترخيص المشروع، والمادة التاسعة حساب الضمان المستقل لكل مشروع. وجود اسم المطور أو سجل تجاري لا يغني عن التحقق من ترخيص المشروع نفسه ونوعه. النظام — أم القرى.
| ما يجب فحصه | السؤال الذي تطرحه قبل الدفع |
|---|---|
| ترخيص المشروع | هل المشروع والوحدة المعروضة مشمولان بترخيص ساري يناسب النشاط؟ |
| صفة البائع أو المسوق | من الطرف الذي سيوقع العقد، وما سند تمثيله؟ |
| موقع الوحدة ومواصفاتها | هل الرقم والمساحة والتصميم والملاحق واضحة ومتطابقة؟ |
| موعد التسليم | هل يوجد تاريخ محدد، وما ضوابط التمديد؟ |
| الدفعات | هل المراحل والقيم ومواعيد الاستحقاق واضحة؟ |
| حساب الضمان | هل الحساب المخصص يطابق بيانات المشروع؟ |
| التمويل | ما التزاماتك تجاه الممول إذا تأخر المشروع أو نشأ نزاع؟ |
| الفسخ والتعويض | ما الشروط والإجراءات والآثار المالية لكل حالة؟ |
اطلب نسخة العقد وملاحقه قبل الالتزام. دوّن أي وعد بالمواقف أو التشطيب أو الخدمات في المستند التعاقدي المناسب، ولا تكتفِ بمحادثة تسويقية.
ما الفرق بين ترخيص التسويق وترخيص البيع؟
نوع الترخيص يحدد النشاط المسموح. وتوضح الهيئة أن استلام مبالغ حجز أثناء ترخيص تسويق المشروع يرتبط بضوابط، منها الإفصاح عن حالته ومخططاته، وألا يتجاوز الحجز 5% من قيمة الوحدة، وإيداع المبالغ في حساب الضمان المخصص. لا تُعمم نسبة الحجز على جميع دفعات عقد البيع. ضوابط وافي المنشورة لدى الهيئة.
إذا طلب المسوق نسبة أعلى أو تحويلًا لحساب مختلف، اطلب توضيحًا رسميًا قبل الدفع وتحقق من الترخيص.
لماذا يعد حساب الضمان مهمًا؟
حساب الضمان آلية لتنظيم أموال المشروع، ولا يساوي ضمانًا مطلقًا للتسليم أو الربح. وتلزم المادة 14 من اللائحة بإيداع مبالغ المشترين أو المستأجرين مباشرة فيه. اللائحة التنفيذية — أم القرى.
قبل التحويل، تحقق من بيانات الحساب من مصدر موثوق ومن مطابقتها للعقد والمشروع. احتفظ بإثبات كل دفعة، وراجع جدول الاستحقاقات بدل دفع مبالغ إضافية مقابل وعد غير موثق. ولا تتخذ قرار وقف السداد أو الفسخ منفردًا دون مراجعة أثره على التزاماتك.
ما البنود التي يجب مراجعتها في العقد؟
تتناول المادة 20 من اللائحة جدول الدفعات، وأثر تأخر المشتري في السداد، وتعويض تأخر المطور وأجرة المثل والفسخ، ومدة التنفيذ والمدد الإضافية وأحكام الملكية المشتركة. وتنظم المادتان 16 و17 التعامل مع العقار بحسب تسجيله العيني. اللائحة التنفيذية.
عند المراجعة، ركز على:
- تعريف الوحدة وملاحقها والمواصفات والتغييرات الممكنة وحدودها.
- الثمن والدفعات والتكاليف التي تتحملها، وأثر عقد التمويل إن وجد.
- تاريخ التسليم ومعايير جاهزية الوحدة ومحضر الاستلام.
- التمديد وأسباب التأخير وطريقة الإخطار وإثباته.
- التعويض والفسخ واسترداد الأموال والتسوية وجهة الفصل.
- الضمانات والصيانة والأجزاء المشتركة وما يُسلم من مستندات.
لا تخلط ضمانات البناء أو التأمين مع استحقاق تعويض التأخير؛ لكل منها شروطه وواقعة تطبيقه.
ماذا تفعل إذا تأخر تسليم العقار؟
تعالج المادة 20 من النظام التأخر دون سبب خارج إرادة المطور: تعويض محدد مسبقًا للأرض المطورة، أو أجرة مثل للوحدة السكنية. المادة 20 من النظام. وتوضح أسئلة الهيئة أن التعويض عن تأخر تسليم الوحدة يقوم على اتفاق الأطراف وألا يقل عن أجرة المثل المقدرة من مقيم معتمد. إيضاح الهيئة.
لا تعتمد نسبة 7% كقاعدة تلقائية لجميع العقود. يلزم فحص العقد والواقعة والنص المنطبق وتاريخ العلاقة.
خطوات المطالبة العملية
- قارن موعد التسليم في العقد بالوضع الفعلي، وراجع أي تمديد أو إخطار.
- اجمع إثبات الدفعات والمراسلات وتقارير المشروع المتاحة.
- وجه للمطور طلبًا مكتوبًا يحدد التأخير وما تطلب معالجته.
- قدم الشكوى عبر قناة الهيئة الرسمية المناسبة، واحتفظ بمرجعها.
- قيّم المطالبة الخاصة والتعويض أو الفسخ أمام جهة الفصل المختصة، مع مراجعة شرط التحكيم إن وجد.
الشكوى الرقابية والمطالبة القضائية مساران قد يختلفان في الغرض والنتيجة. وعند الحاجة إلى دعوى، راجع دليل خدمات ناجز بعد تحديد المحكمة والإجراء الملائمين.
ما المستندات اللازمة للشكوى أو المطالبة؟
| المستند | ما يوضحه |
|---|---|
| العقد وجميع الملاحق | الوحدة والثمن والتسليم والتمديد والتعويض |
| بيانات الترخيص والمشروع | هوية المشروع ونوع النشاط المرخص |
| التحويلات وكشف الدفعات | المبالغ المدفوعة وتواريخها وحساب الاستلام |
| الإخطارات والمراسلات | طلبات التسليم وردود المطور والوعود المحددة |
| صور وتقارير مؤرخة | حالة الإنجاز أو العيوب بحسب مصدرها |
| تقدير أجرة المثل عند الحاجة | أساس المطالبة بعد تقييم مختص |
| عقد التمويل أو التمثيل | الالتزامات الإضافية وصفة مقدم الطلب |
يمكن الاستفادة من دليل صياغة مذكرة الدفاع لترتيب الرد إذا كنت طرفًا في دعوى قائمة، مع مواءمته لنوع النزاع العقاري.
ما عقوبات مخالفة نظام البيع على الخارطة؟
تقرر المادة 24 للمخالفات المحددة فيها السجن حتى خمس سنوات، أو الغرامة حتى عشرة ملايين ريال، أو كليهما؛ ومنها مزاولة النشاط دون ترخيص، والمشروع الوهمي مع العلم، والتصرف غير المشروع بالأموال والتقارير الكاذبة. وتنظم المادة 21 غرامات اللجنة حتى مليون ريال للمخالفات الأخرى، فيما تسند المادة 26 تحقيق وادعاء مخالفات المادة 24 للنيابة والفصل للمحكمة. ليست العقوبة القصوى جزاءً تلقائيًا لكل تأخير. مواد العقوبات في النظام.
أسئلة شائعة
ما عيوب أو مخاطر الشراء على الخارطة؟
من المخاطر العملية التأخير واختلاف التنفيذ عن توقعات المشتري وعدم وضوح الالتزامات التمويلية. تقلل المراجعة والترخيص والتوثيق من المخاطر، لكنها لا تلغيها.
هل يكون العقار على الخارطة أرخص دائمًا؟
لا. قارن السعر والموقع والمواصفات وموعد التسليم والتمويل ومخاطر الانتظار، ولا تفترض وجود خصم مضمون.
هل يحق لي استرداد جميع المبالغ بمجرد التأخير؟
يتوقف ذلك على العقد والسبب والنظام والإجراء والقرار المختص؛ لا يُفترض فسخ تلقائي في كل حالة.
هل ترخيص المطور يكفي للشراء؟
يجب التحقق أيضًا من ترخيص المشروع ونوعه والوحدة والعقد وحساب الضمان.
هل أحتاج إلى ناجز لإصدار رخصة المشروع؟
خدمات الترخيص لدى الهيئة العامة للعقار عبر مساراتها الرسمية. ناجز للخدمات العدلية المناسبة عند وجود إجراء قضائي، وليس بوابة ترخيص المشروع.
متى تستشير محاميًا عقاريًا؟
قبل توقيع عقد غير واضح، أو دفع مبلغ كبير، أو قبول تغيير جوهري، أو وقف السداد، أو طلب الفسخ والتعويض. اطلب مراجعة العقد والمستندات عبر تطبيق محام، أو اختر المختص من دليل المحامين لتحديد حقوقك والتزاماتك والخطوة المناسبة.